土地の課税

• 土地の評価
• 宅地に対する課税
• 農地に対する課税
• 固定資産税（土地）　Q＆A

土地の評価

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、山林、雑種地等があります。固定資産税の評価の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、賦課期日である1月1日現在の土地の現況地目となります。

地積

原則として土地登記簿に記載されている地積です。

標準宅地

市街化区域内の地域ごとに、その主要な街路に接した標準的な宅地を選定し、調整区域内においては、類似する地区ごとに標準宅地を選定します。

路線価

市街化区域内の街路に付けられた価格であり、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格をいいます。主要な街路の路線価は、当該標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の街路については、この主要な街路の路線価を基にして街路の幅員や公共施設から距離等に応じて求められます。

土地の価格（評価額）

売買実例価格を基に評定した正常売買価格を基礎として算定します。

課税標準額

原則として、上記の価格（評価額）が課税標準額となりますが、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や負担調整措置が適用される場合には、適用後の額が課税標準額となります。

税額の求め方

「固定資産税及び都市計画税の概要」の「税額の求め方」を参照

宅地に対する課税

宅地は、平成6年度の評価替えから地価公示価格等の7割を目途に評価しています。

市街地宅地評価法（路線価方式）

• 住宅地等の利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離等を考慮して更に区分します。
• 主要な街路の選定
• 標準宅地の選定（奥行、間口、形状等が標準的なもの）
• 主要な街路の路線価の付設（地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用）
• その他の街路の路線価の付設
• 各筆の評価（付設された路線価を基に、一画地の宅地ごとに評価額を算出します。）

市内の路線価の確認：「全国地価マップ」

その他の宅地評価法

調整区域内において状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価（地価公示価格等の7割を目途）に比準して、各筆を評価します。

住宅用地に対する課税標準の特例等

税負担を軽減することを目的として、その面積の広さによって、次のとおり特例措置が適用されます。

特例措置の内容

住宅用地	固定資産税の課税標準額	都市計画税の課税標準額
小規模住宅用地 住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分	評価額×6分の1	評価額×3分の1
一般住宅用地 住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分	評価額×3分の1	評価額×3分の2

住宅用地の範囲

• 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地の全部。ただし、家屋の床面積の10倍まで。
• 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率（注1）を乗じて得た面積に相当する土地
  注1：特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。

併用住宅について

区分	家屋の種類	居住部分の割合	住宅用地の率
A	専用住宅	全部	1.0
B	C以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
		2分の1以上	1.0
C	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
		2分の1以上4分の3未満	0.75
		4分の3以上	1.0

•  住宅の敷地の用に供されている土地とは
  その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日（1月1日）において、新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
  ただし、既存の当該家屋に替わる家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、申告に基づき住宅用地として取り扱うことになります。

宅地の税負担の調整措置

　宅地は、地価公示価格等の7割を目途に評価することになった結果、価格が上昇することとなり、これに伴う税負担の急上昇の抑制ほか、地域や土地によりばらつきのある負担水準（今年度価格に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させるために課税標準額を調整する仕組みが導入されています。

農地に対する課税

　　農地は、一般農地及び特定市街化区域農地の2種類に分け、それぞれ評価及び課税をします。

一般農地とは

特定市街化区域農地や転用許可を受けた農地等を除いたものです。

特定市街化区域農地とは

　市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたもの等を除いたものです。特別な課税方法が定められており、原則として宅地並み価格（評価額）の3分の1の額が課税標準額となります。税の負担の調整措置については、一般住宅用地と同様になります。

評価及び課税

評価と課税について

-	農地の種類	評価	課税
農地	一般	農地評価	農地課税
	特定市街化区域	宅地並み評価	宅地並み課税

固定資産税（土地）Q＆A

昨年の12月28日に自己名義の土地を売却し、今年の1月5日に所有権移転登記を済ませました。今回、納税通知書が送られてきたのはどうしてですか？

固定資産税は、地方税法の規定により、毎年1月1日（賦課期日）現在、土地登記簿に所有者として登記されている方に課税されます。売買契約日が昨年12月中であっても、所有権移転登記が今年の1月1日の賦課期日時点ではまだ完了しておらず、土地登記簿上の所有者に変更がなかったので、賦課期日時点に登記名義人であった方が、今年度の納税義務者となるためです。

昨年10月にアパートを取り壊して、その跡地を11月頃から駐車場として他人に貸しています。その土地の税額が昨年度と比べて、今年度は何倍も高くなっています。どうしてですか？

住宅やアパート等居住用の家屋の敷地となっている住宅用地について、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分は、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1（都市計画税は3分の1）。200平方メートルを超える部分は、3分の1（都市計画税は3分の2）とする課税標準の特例措置が適用されます。

昨年度は、賦課期日（1月1日）においてアパートが建っていましたので、この特例措置が適用されていましたが、今年度からは、賦課期日である今年1月1日時点で駐車場となり、住宅用地としての利用形態ではなくなったため、住宅用地に対する特例措置もなくなり、税額が高くなったものです。

地価が下落しているのに税額が上がるのは、なぜですか？

土地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）の均衡化を重視した調整措置が講じられています。負担水準が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方で、負担水準が低い土地は税負担を引き上げていく仕組みとなっています。

このため、負担水準が低く、本来、負担すべき税額までゆるやかに引き上げている是正過程にある土地では、地価が下落しても税額が上がるケースが生じることがあります。税負担の公平性の観点から、やむを得ないものと考えられています。

負担水準の均衡化を図るための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか？

平成6年度に評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。

一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。

この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となったわけです。

さらに、平成4年度以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなる傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。

このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からはこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられています。